TRIBUTAÇÃO DOS IMÓVEIS NO IBS/CBS - RESUMO.

1. Locação de Imóveis (Aluguel)

Pessoa Jurídica (PJ)

• Tributos: A locação de imóveis próprios por PJ passa a ser tributada pelo IBS e CBS, substituindo PIS e COFINS (o IRPJ e a CSLL permanecem).

• Obrigação Fiscal: A principal mudança é a obrigatoriedade da emissão de Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) para o recebimento do aluguel a partir de 2026, substituindo recibos e faturas. Essa é uma inovação importante que exige adaptação imediata dos sistemas.

• Alíquota: O setor tem um regime específico. A lei prevê uma redução de 70% na alíquota padrão do IBS e CBS. Se a alíquota padrão for estimada em 26,5% (IBS + CBS), a carga efetiva de IBS/CBS será de cerca de 7,95% sobre o aluguel.

• Créditos: A PJ terá direito ao crédito pleno de IBS e CBS sobre gastos de manutenção, reforma, ampliação e materiais de construção vinculados ao imóvel alugado (não cumulativo pleno).

Pessoa Física (PF)

• Tributos: A PF continua sujeita ao Imposto de Renda (IRPF). Contudo, passa a ser contribuinte do IBS e da CBS se preencher simultaneamente dois critérios de "habitualidade" (grande locador):

1. Possuir e alugar mais de 3 imóveis distintos (4 ou mais unidades).

2. Auferir receita bruta anual de aluguéis superior a R$ 240.000,00 no ano-calendário anterior (valor corrigido pelo IPCA).

• Obrigação Fiscal: Se a PF for enquadrada como contribuinte do IBS/CBS, ela deverá:

o Emitir Nota Fiscal para a operação de aluguel (a partir de 2026).

o Inscrever-se no CNPJ a partir de Julho de 2026 (para fins de apuração, não a transformando em PJ).

• Alíquota e Redutor Social: Se enquadrada, aplica-se a redução de 70% na alíquota do IBS/CBS. Além disso, há um Redutor Social de R$ 600,00/mês dedutível da base de cálculo do IBS/CBS para locações de imóveis residenciais.

2. Venda de Imóveis (Alienação)

• Tributos: A venda de imóveis continua sujeita ao Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital e ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). A novidade é a incidência do IBS e CBS sobre a alienação.

• Alíquota Reduzida: As operações de venda de imóveis têm direito a uma redução de 50% sobre a alíquota padrão do IBS e CBS.

• Obrigação Fiscal: Existirá a obrigatoriedade da emissão de Nota Fiscal de Alienação de Bens Imóveis (NFABI).

• Pessoa Física como Contribuinte na Venda: A PF passa a ser contribuinte de IBS/CBS na venda quando aliena imóveis que caracterizam atividade econômica, como:

o Alienação de mais de 3 imóveis adquiridos há menos de 5 anos; ou

• Crédito: A tributação permitirá o uso de créditos de IBS/CBS pagos na aquisição.

Em resumo, a regra é clara: a partir de 2026, quem for contribuinte do IBS/CBS (seja PJ ou PF "grande locadora/vendedora") deve emitir a Nota Fiscal eletrônica para formalizar a transação.